就在房地產(chǎn)業(yè)受困于高庫(kù)存和低增長(zhǎng)的壓力時(shí)，監(jiān)管層正悄然布局樓市“下半場(chǎng)”。

去年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》正式發(fā)布;今年11月初公布的”十三五”規(guī)劃綱要”指出深化戶籍制度改革。11月11日李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)，這也是監(jiān)管層首次將戶籍制度改革和房地產(chǎn)直接聯(lián)系起來(lái)。

近年來(lái)，戶籍制度改革逐步強(qiáng)化，其最終的指向之一，便是房地產(chǎn)。這也說(shuō)明在未來(lái)幾年中，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶改帶來(lái)的人口流動(dòng)，將成為繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動(dòng)力之一。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動(dòng)力不足之時(shí)，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為樓市“白銀時(shí)代”的外在支撐。因?yàn)闅w根到底，人口流動(dòng)才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征決定了，去庫(kù)存需求恐難以與人口流動(dòng)的大勢(shì)相吻合。不同城市之間資源配置的差距，可能導(dǎo)致這一進(jìn)程出現(xiàn)錯(cuò)位。房地產(chǎn)業(yè)的人口戰(zhàn)爭(zhēng)，注定是一場(chǎng)“硬仗”。

一億人的潛在需求

雖然成交量頗有起色，但從相關(guān)指標(biāo)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入多年來(lái)相對(duì)低迷的時(shí)代。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，為歷史次低點(diǎn)。其中，住宅投資的增速僅為1.3%。

同期全國(guó)房屋新開(kāi)工面積增速、竣工面積增速、土地購(gòu)置面積增速等指標(biāo)，也都接近或達(dá)到歷史低點(diǎn)。而商品房待售面積則創(chuàng)歷史最高。

分析人士指出，房地產(chǎn)歷經(jīng)多年的投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)明顯過(guò)剩，并影響到市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，在近期監(jiān)管層的公開(kāi)表態(tài)中，都將“去庫(kù)存”作為樓市政策的第一要?jiǎng)?wù)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如何消化房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能，不僅關(guān)系到當(dāng)前的低迷能否被解圍，同時(shí)還決定樓市將以何種方式開(kāi)啟“下半場(chǎng)”。

那么，多年來(lái)保持高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，能否迎來(lái)預(yù)期中的“白銀時(shí)代”?

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向記者表示，從需求角度來(lái)看，未來(lái)樓市還有兩個(gè)主要?jiǎng)恿Γ旱谝唬鞘芯用竦母纳菩托枨?第二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的新增需求。

對(duì)于前者，根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，作為養(yǎng)老儲(chǔ)備必備工具之一的不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)城鎮(zhèn)職工平均擁有1.06套。改善型住房空間較大。

后者可以稱得上是真正的剛需。今年11月，習(xí)近平總書記在就”十三五”規(guī)劃”起草情況說(shuō)明時(shí)表示，按照常住人口計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來(lái)常住人口。

楊紅旭認(rèn)為，按照國(guó)際慣例，在城鎮(zhèn)化率從30%向70%演進(jìn)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)還會(huì)保持較高速度。根據(jù)我國(guó)55%的城鎮(zhèn)化率，房地產(chǎn)業(yè)仍然存有增長(zhǎng)空間。

作為城鎮(zhèn)化重要配套政策的戶籍制度改革，近年來(lái)已在加速推進(jìn)。去年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，這也被認(rèn)為是戶籍改革的重要綱領(lǐng)性文件。今年11月初公布的”十三五”規(guī)劃綱要”中也指出要深化戶籍制度改革。11月11日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

公安部副部長(zhǎng)黃明在解讀上述《意見(jiàn)》時(shí)曾說(shuō)，“這次戶籍制度改革，就是要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。”

在今年11月9日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民的解釋更加直接。他表示，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會(huì)引發(fā)龐大的住房需求。

后紅利時(shí)代的人口流動(dòng)

人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有決定性影響

中信建投發(fā)布報(bào)告指出，回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國(guó)總?cè)丝趦粼黾?.24億，其中15歲至64歲的人口數(shù)量保持了12年連續(xù)增長(zhǎng)。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)聚集，并推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。

該機(jī)構(gòu)指出，過(guò)去30多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了3次大規(guī)模人口遷移，其遷移軌跡與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展頗為吻合。

第一次遷移發(fā)生在上世紀(jì)80年代。知識(shí)青年和下放干部返城帶來(lái)了城鄉(xiāng)遷移浪潮，尤其在1984年后，國(guó)家逐步放寬對(duì)人口遷移的制度限制，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。但從區(qū)域上看，人口遷移還主要集中在省內(nèi)。

第二次遷移發(fā)生在上世紀(jì)90年代。1992年鄧小平發(fā)表著名的“南方談話”后，人口遷移流動(dòng)進(jìn)入快速提升周期。相比1980年代，戶籍人口和流動(dòng)人口遷移量都增長(zhǎng)了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。

第三次遷移發(fā)生在21世紀(jì)以來(lái)。全國(guó)人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強(qiáng)化：東部地區(qū)人口遷入量仍然占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì);西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定凝聚力;中部地區(qū)則首次成為全部?jī)暨w出地區(qū)。

按照該機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，甚至是主導(dǎo)市場(chǎng)的唯一要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年?yáng)|、中、西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額比例分別為59%、23%和18%，銷售面積比例分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。

在2009年左右，開(kāi)發(fā)商普遍將重心轉(zhuǎn)移至中部地區(qū)的三四線城市，造成該區(qū)域房地產(chǎn)投資占比一度提升。但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)如今已開(kāi)始顯現(xiàn)。

該機(jī)構(gòu)指出，這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的唯一路徑。未來(lái)中西部地區(qū)的成交以及投資份額將很難擴(kuò)大，而從2015年至今，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資的份額已經(jīng)重新開(kāi)始回升。

分析人士指出，如果此輪戶籍改革能夠順利推進(jìn)，將可能帶動(dòng)人口的下一輪大遷徙，并為房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)提供動(dòng)力。但與此同時(shí)，一個(gè)重大背景也不容忽視，即人口紅利逐漸消失。

根據(jù)中信建投測(cè)算，我國(guó)主流城市的購(gòu)房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開(kāi)始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_(kāi)始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢(shì)來(lái)看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。

即使放開(kāi)二胎政策，也難以在短期內(nèi)影響這一趨勢(shì)。清科研究中心的測(cè)算顯示，我國(guó)勞動(dòng)力核心人群的人口變化在2015年和2018年間有略微下降，而在2022年到2025年期間會(huì)出現(xiàn)明顯斷層。

“流動(dòng)潛力仍在，總體規(guī)模下降”被認(rèn)為是未來(lái)人口遷徙的新特征。專家認(rèn)為，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)化仍有巨大空間，但人口紅利的喪失，仍然使房地產(chǎn)業(yè)的新增需求大為減少。這也決定了，即使城鎮(zhèn)化進(jìn)程順利推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)增速下滑也不可避免。

”去庫(kù)存“效果難料

人口遷徙固然能夠?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展提供動(dòng)力，但能否解決困擾市場(chǎng)已久的“去庫(kù)存”難題，目前還是未知數(shù)。

楊紅旭指出，按照現(xiàn)有的城市資源分配情況，未來(lái)人口仍然主要向一線城市和東部城市流動(dòng)，中西部地區(qū)由于缺乏城市資源和產(chǎn)業(yè)配套等，將繼續(xù)成為人口流出地。

樓市庫(kù)存分布則恰恰相反，主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應(yīng)求。

人口流動(dòng)方向和去庫(kù)存目標(biāo)出現(xiàn)區(qū)域性錯(cuò)位。不但龐大的樓市庫(kù)存難以消解，一線城市的供應(yīng)壓力反而會(huì)加重。

值得注意的是，去年出臺(tái)的戶改文件，要求借助落戶政策，對(duì)大城市和特大城市的規(guī)模進(jìn)行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市資源，否則這種行政性手段并不能改變?nèi)丝诹鲃?dòng)大勢(shì)。

中信建投的報(bào)告便建議，一線城市因長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利，應(yīng)繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇;緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈的次中心城市，其豐富的資源對(duì)高素質(zhì)人員具備較大吸引力，也應(yīng)是房企重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級(jí)別。其中，過(guò)去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個(gè)：除成都、重慶、貴陽(yáng)以外的西部川渝黔連綿區(qū);東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。

能打破這種大趨勢(shì)的，只有國(guó)家層面的重大政策。上述報(bào)告指出，如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略，可能帶來(lái)部分省市人口遷徙方向的變化。

楊紅旭表示，戶籍改革對(duì)樓市“去庫(kù)存”的作用目前尚難評(píng)估。但房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)地進(jìn)入調(diào)整期。

他認(rèn)為，從數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積已經(jīng)在2013年達(dá)到歷史頂部，新房銷售規(guī)模也將可能在2017年觸頂。最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)指標(biāo)都可能觸頂回落。

唯一例外的是房?jī)r(jià)。“房?jī)r(jià)除了決定于供需關(guān)系外，主要由貨幣發(fā)行量和通脹水平控制。”楊紅旭說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有頂部。