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增量成本逐年下降 綠色建筑發(fā)展呈五大趨勢
發(fā)布時間：2015/09/05 行業(yè)動態(tài) 瀏覽：3002
“在工業(yè)發(fā)達國家，做綠色建筑住宅有非常明確的補貼，中國搞電動汽車有補貼，但是搞綠色住宅、綠色建筑沒有什么補貼可言。”日前，關(guān)于綠色建筑的補貼情況，萬科集團董事會主席王石曾這樣向媒體抱怨說。
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當前，在全國的新建建筑面積中，綠色建筑的占比僅有3%，其中將近一半由萬科集團承擔。綠色建筑的成本究竟較普通建筑高出多少以至于讓專注者發(fā)出這樣的慨嘆？
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“事實上，綠色建筑并非如想象中的那樣代價高昂。世界綠色建筑協(xié)會的一項研究顯示，各國各級別綠色建筑的實際成本增幅區(qū)間為-0.4%~12.5%，低于0.9%~29%的估計成本增幅。”日前，由世邦魏理仕發(fā)布的《中國綠色建筑新紀元》報告（以下簡稱“報告”）指出，大部分通過認證的綠色建筑新增成本低于4%。
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綠色建筑經(jīng)濟賬
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那么，在我國國情之下，綠色建筑的成本及回報情況究竟如何？報告對此做了全面分析。
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報告指出，據(jù)國內(nèi)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國綠標一星級至三星級的公共建筑增量成本分別是21元/平方米、102元/平方米和161元/平方米，住宅建筑相應星級的增量成本則為23元/平方米、66元/平方米和121元/平方米。這些增量成本的產(chǎn)生主要與室外鋪裝、圍護結(jié)構(gòu)優(yōu)化、可再生能源利用、蓄冷蓄熱技術(shù)、非傳統(tǒng)水源利用、室內(nèi)環(huán)境控制、智能化系統(tǒng)等七個方面有關(guān)。若按照國家統(tǒng)計局公布的每平方米2643元的2013年全國房屋竣工造價均值來進行簡單測算，綠色建筑評價標識項目的成本增幅在0.8%~6.1%之間；考慮到經(jīng)濟發(fā)達省份的綠色建筑的發(fā)展程度更高，實際的成本增幅應該略低于該測算值。
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另外，根據(jù)對國內(nèi)綠色標識項目的相關(guān)統(tǒng)計，綠色建筑的增量成本自2011年以來基本呈現(xiàn)出持續(xù)下降趨勢。2014年住宅建筑增量成本與其歷史峰值相比較已經(jīng)下降31%~38%，而公共建筑增量成本的降幅區(qū)間更大，達到48%~64%。
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隨著綠色技術(shù)、產(chǎn)品、施工工藝的不斷涌現(xiàn)、成熟和應用普及，以及發(fā)展商在專業(yè)團隊和咨詢方的協(xié)助下選用更為合理的綠色方案，綠色建筑“惠而不費”之路可期。
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實際上，其中的“惠”已經(jīng)在顯現(xiàn)。
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首先，體現(xiàn)在非財務的軟性回報上。
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世邦魏理仕聯(lián)合圣地亞哥大學Burnham – Moores房地產(chǎn)研究中心和McGraw Hill Construction在2009年前后曾針對全美150多棟辦公樓宇進行了全面的調(diào)查，并發(fā)布名為《Do Green Buildings Make Dollarsand Sense?》的研究報告。該報告調(diào)查結(jié)果顯示，對于業(yè)主來說，綠色辦公樓能夠吸引更為優(yōu)質(zhì)的租戶；而對于租戶而言，在綠色建筑內(nèi)辦公能夠為員工帶來健康舒適的工作環(huán)境，與客戶的會議也變得更為高效。
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其次，體現(xiàn)在物業(yè)回饋上。
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對于眾多正在考慮進行綠色建筑投資的投資商和開發(fā)商來說，綠色投資的額外成本支出能否為投資項目創(chuàng)造更高的物業(yè)價值和投資回報是重要的決策考量因素。
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國外已有不少研究表明綠色建筑認證能夠?qū)ξ飿I(yè)租金、出租率和資產(chǎn)價值形成正向效應。例如，世界綠色建筑協(xié)會2013年發(fā)布的題為《The Business Case for Green Building》的報告對多項研究結(jié)果進行匯總分析后指出，在大多數(shù)案例中，綠色建筑享有0~17%的租金溢價，且錄得高出非綠色建筑0~23.1%的出租率，從而在物業(yè)售價獲取0~30%的增幅。
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再次，在節(jié)省運營開支方面同樣有所體現(xiàn)。
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根據(jù)McGraw Hill Construction于2013年發(fā)布的一份覆蓋62個國家和地區(qū)的研究報告，76%的受訪公司認為降低運營成本是綠色建筑的一項重要商業(yè)利益，排名首位；與之相比，選擇“更高的物業(yè)售價”“認證提供質(zhì)量保證”“租戶生產(chǎn)力提升”等其他七個選項的受訪者比例在25%~38%之間。McGraw Hill Construction更早的另一份報告則顯示，既有項目通過綠色改造后的一年內(nèi)，業(yè)主的運營支出平均降低8.5%，而新建綠色建筑的支出削減幅度可達13.6%。
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除此之外，政府在財政、稅收等方面的補貼和優(yōu)惠政策也是綠色建筑投資回報的重要組成部分。
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未來呈五大發(fā)展趨勢
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對于我國而言，盡管綠色建筑相對國外而言起步較晚，但發(fā)展速度驚人：截至2015年4月，國內(nèi)綠色建筑的總量（含中國綠標和美國LEED標準）已經(jīng)達到3.2億平方米，是2008年中國綠標啟動元年的154倍。
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未來的五年，隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014 – 2020年）》的大力推進，以及城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重將在2020年實現(xiàn)50%，世邦魏理仕據(jù)此初步測算，2014~2020年間，全國城鎮(zhèn)的新建綠色建筑總量有望達到70億平方米。
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在此期間，中國綠色建筑市場的發(fā)展將呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢。
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一是從經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向全國擴散。
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目前國內(nèi)所有的綠色建筑項目中，有超過80%位于GDP排名前十的省份和京滬津渝這四個直轄市中。從長期來看，隨著中國工業(yè)化和城市化的重心逐步由沿海發(fā)達省市向中西部和東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，綠色建筑的擴散趨勢也將大體同步。
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二是從新建建筑啟動，逐步覆蓋既有建筑。
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目前在我國400億平方米的存量建筑中，99%并未擁有綠色建筑認證，且這一規(guī)模還在以每年10億平方米以上的速度增長。隨著未來《既有建筑改造綠色評價標準》的獲批，既有建筑的綠色改造也將逐步被納入政府的視野中來。
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三是從“綠色營銷”走向全生命周期的綠色建筑。
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之前企業(yè)在參與綠色建筑投資時更多地出于政府推力和項目營銷的考慮，而非由真正的綠色環(huán)保理念所驅(qū)動。隨著國內(nèi)綠色建筑理念和認知的進一步成熟，有形無實的“綠色營銷”有望逐漸向全生命周期的綠色建筑設計、開發(fā)和運營轉(zhuǎn)變。
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四是政策和標準進一步演進。
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綠色建筑在中國的快速發(fā)展離不開政府的保駕護航，決策者應學習借鑒國外的先進經(jīng)驗，并將之轉(zhuǎn)化為符合國情的措施。另外，《既有建筑改造綠色評價標準》《綠色生態(tài)城區(qū)評價標準》等細分標準已經(jīng)開始編纂預示著綠色建筑的標準正進一步細化落地。
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五是從住宅向商業(yè)地產(chǎn)擴散。
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2011年以來，商業(yè)類（包括寫字樓、商鋪）綠色建筑面積的增速高于住宅，其占比從2011年的20%提升到目前的近30%，存量更是增長近4倍。這顯然與近年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮和政府的綠色建筑政策力度提升有關(guān)，同時亦在一定層面反映出在商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化競爭愈演愈烈的局面下，綠色建筑已經(jīng)成為眾多發(fā)展商提升項目品質(zhì)和形象的必要的差異化手段之一。
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